Земельная/землеустроительная экспертиза.

Причины - следствия глазами практикующих экспертов.

    Из опыта работ последних 7 лет в сфере земельных отношений можно сделать однозначный вывод, что количество судебных споров по земле растет и тому масса причин. От, казалось бы, «банальных»  сантиметровых пересечений садовых участков, до наложения огромных массивов земель друг на друга, варианты споров по границам становятся разнообразнее день ото дня…

    С чем это связано? Попробуем описать причины возникновения споров по границам, с которыми столкнулись земельные эксперты «ВИСХАГИ-ЦЕНТР»:

• Участки образованы до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 2001 г.:

    - у участков нет документального (графического) подтверждения местоположения границ. Имеются лишь сведения о площади участка и адресный ориентир, по которому располагается масса иных участков (пример: в 200 м на северо-запад от с. Кижма). В таком случае, нужно поднимать «архивы», искать хоть какие-нибудь сведения о том, что Ваш участок  в таких границах существовал, в противном случае «НПВ» - на вопрос об установлении границ не представляется возможным ответить. Нет, эксперты конечно выедут на место, проведут съемку сложившихся на местности границ, установят их в координатной форме и направят в Суд, только сравнивать их будет не с чем… И не забывайте, что приоритет имеют границы задокументированные, которые не так просто переставить, как забор.

    - на участок имеются документы с графическим отображением границ, однако координатное описание границ отсутствует. Как правило, на плане указаны лишь дирекционные углы и проложения, по которым возможно восстановить конфигурацию участков, но не их местоположение. Хорошо если на плане указаны долговременные элементы местности, сохранившиеся на момент исследования (здания, дороги, гидрография, пр…), в этом случае встает вопрос точности установления границ участка. Ну, например, если спор идет за 40 см, а погрешность установления границ по плану 1- 2 метра, вряд ли план поможет в доказывании наличия/отсутствия пересечений.

•     Ошибки землеустроителей, кадастровых инженеров, кадастровой палаты при постановке на государственный учет земельных участков. Ими могут быть описки/опечатки, допущенные при указании координат границ участка, ошибки допущенные геодезистами при обмере участка, в  результате которых участок «улетает», а выясняется это по прошествии значительного времени, когда кто-то обнаруживает на своем участке уже стоящий на учете неизвестно кому принадлежащий участок. Кадастровыми инженерами могут быть допущены и более грубые нарушения, например  нарушение процедуры согласования границ участков без учета смежных землепользователей, что может быть преднамеренным (дабы избежать согласования по спорной границе) и ненамеренным (сведений о смежном землепользователе в источниках доступных инженерам на момент межевания не содержалось).
•     Пересечение участков с землями лесного фонда, национальными парками, заповедниками, землями водного фонда… Экспертиза в данном случае заключается в установлении границ этих земель, которые, как правило, координатно не описаны, имеют текстовое и графическое описание. Графический материал для исследования должен быть представлен надлежащего качества, полноцветный, без искажений относительно оригинала и в том же масштабе. Достаточно часто начали сталкиваться с тем, что многие эксперты не проводят исследование планово-картографического материала, без нанесенной на него сетки координат и математической основы, ссылаясь на то, что без координатной сетки измерения проведены быть не могут. По нашему мнению, это очень грубый подход, при котором 90 процентов экспертиз можно сразу отменять, так как единицы планов и карт имеют координатную сетку, а те что имеют находятся «под грифом секретно», и на исследование их Вам никто не представят…
•     Под зданием необходимо сформировать земельный участок, необходимый для его эксплуатации и обслуживания. Хорошо, если имеются обязательные нормы по отводу участка под конкретный объект строительства, но, как правило, они рекомендательные, помимо прочего здание уже ограничено сложившейся застройкой и построено по индивидуальному проекту, который естественно не сохранился, и здание уже не используется по первичному назначению. В подобных ситуациях, исследование проводится индивидуально, исходя из конкретных документов представленных эксперту.
• Требуется определить возможные варианты доступа к земельному участку, оптимальные, кратчайшие, наименее обременительные для других участков. Исследуется история образования участка, то откуда первично предусматривался доступ, учитываются фактически существующие варианты прохода/проезда,  капитальная застройка и нормы отступов от нее.
•     Пересечение земель, не стоящих на государственном кадастровом учете (напр. массивы земель сельскохозяйственного назначения) и земельных участков, образованных из неразграниченной государственной собственности. Проблема очень актуальна. В связи с тем, что государственный кадастровый учет проводится по желанию правообладателя земельного участка, существует масса участков не стоящих на учете, о существовании которых знает только их правообладатель. Как результат, земли не стоящие на кадастровом учете принимаются за земли, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставляются заинтересованным в них лицам. На возникновение подобных ситуаций оказывает влияние отсутствие надлежащих архивных данных о подобных землях в органах местного самоуправления, органах Росрееста.

Можем привести массу других примеров, по которым мы привлекались в качестве судебных экспертов… Но гораздо эффективнее будет, если Вы обратитесь к нашим экспертам напрямую, в ситуации когда у Вас возникла необходимость в проведении земельной экспертизы (не обязательно судебной).

С уважением, эксперты землеустроители «ВИСХАГИ-ЦЕНТР»

Тел.: 8 (499) 158-04-88

E-mail: nta@vishagi.ru, vishagi@vishagi.ru